Transactions immobilières : Les dessous de table

Pas évident de trouver des articles qui traitent de ce type sujet. Bien que totalement illégale, c’est une pratique plus que répandue lors des transactions immobilières. Alors dans les grandes lignes, c’est quoi un dessous de table ?

Il s’agit d’une somme d’argent qui est donnée en parallèle d’une transaction officielle. Il y a plusieurs raisons qui poussent à les pratiquer :

  • Le dessous de table n’est pas imposable.
  • Le dessous de table peut être l’argument déterminant d’une vente.
  • Le dessous de table est un levier de négociation avec le vendeur.
  • Le dessous de table fait baisser le prix du notaire pour l’acheteur car son pourcentage est basé sur le prix net vendeur du bien.
  • Le dessous de table permet de blanchir de l’argent.

Avec la nouvelle loi sur la taxation de la plus-value, cela ne m’étonnerai pas que cette pratique se démocratise. Sachez quand même que les dessous de table peuvent parfois mal tourner. Un exemple qui est arrivé l’an passé à Florent P., un visiteur de mamimmo.com.

Il avait flashé sur une petite maison, le vendeur en demandait 160 000€. A la seconde visite, il lui en a proposé 145 000€, mais avec 10 000€ en cash. Florent P. a accepté car le vendeur lui semblait honnête et c’était quand même 10 000€ de gagné, quasiment l’ensemble des travaux ! Le vendeur a exigé l’enveloppe à la signature du compromis et il lui a donc versé les 5 000 euros le jour J.  Il est donc parti à l’assaut de sa banque pour décrocher son crédit. Et là, le drame. Sa banque lui a refusé le crédit ! Tout comme les 3 autres qu’il a désespérément essayé de convaincre. Il a donc appelé le vendeur tout tremblant pour lui annoncer qu’il annulait la vente et qu’il aimerait récupérer ses 5 000€. Mais le vendeur a refusé de les rendre car la vente ratée l’avait mis dans une situation difficile. Florent n’a eu aucun recours pour récupérer son argent.

Et parfois, c’est le jackpot

Micheline M. s’est inscrite dans une agence de Dijon pour trouver un appartement dans le centre de la ville. Pendant plusieurs mois, elle a visité une trentaine d’appartements sans succès jusqu’au jour où l’agence lui a proposé un joli 2 pièces. L’annonce indiquait 40m² pour 92 000€. Cela n’était pas particulièrement une bonne affaire mais il plaisait beaucoup à Micheline. A force de visiter, elle avait aiguisé son œil de chasseur de bien et il lui semblait bien que l’appart avait au moins 10m² de plus que le métrage annoncé par l’agent immobilier. Elle lui demanda alors si le métrage était bon ? L’agent effectua un relevé rapide… et effectivement, il y avait à la louche au moins 50m², soit 10m² de plus ! Quand on sait que le prix du m² de dijon est autour de 2 300€, ça fait réfléchir. L’agent immobilier lui a donc proposé de ne rien dire au vendeur et de laisser l’appartement au prix annoncé. En contre partie, il a réclamé 5 000€ le jour même pour faire passer l’affaire. Que faire ? Elle cherchait depuis 9 mois, l’appartement lui plaisait et de plus, dans son budget, il avait 10m² précieux en plus… Elle a finalement accepté de verser l’argent sans aucune garantie et la vente s’est finalement bien déroulée. Sur ce coup-là, il vaut mieux avoir son éthique dans sa poche…

Le serpent qui se mort la queue

Si vous achetez un bien avec une forte somme en cash, vous allez faire, à la revente, une fausse plus-value à moins de revendre à votre tour en proposant à nouveau un dessous de table. On ne s’en sort plus !

Donc voilà, je ne jette la pierre à personne, mais il est souvent plus sage d’éviter les dessous de table. On a souvent plus à perdre qu’à gagner. Si toutefois, vous voulez vous y risquer, ne soyez pas trop gourmand ! Les exemples de l’article parlent de 10 000€ ou 5 000€, mais cela peut être beaucoup plus conséquent, et là, attention car les sanctions sont sévères et les chances de se faire prendre multipliées. En tout cas les prix des biens affichés sur mamimmo.com sont sans pots de vin ;-)

La préparation d’un achat immobilier

Avant d’aller arpenter les annonces immobilières de mamimmo.com, il est important de bien préparer ses recherches. Se lancer dans l’aventure immobilière est toujours un peu effrayant, surtout pour un premier achat. Les débats actuels sur les retraites font froid dans le dos et l’accession à la propriété est donc un moyen rassurant d’avoir au moins un toit sous lequel passer ses vieux jours. D’autant que souvent, un crédit coûte le prix d’un loyer.

Voici une série d’articles pour vous aider dans vos démarches. Nous commencerons aujourd’hui par la première étape :

La préparation d’un achat immobilier

La graine est plantée, vous avez décidé d’acheter ! L’achat d’un bien immobilier est souvent une affaire à 6 chiffres voire plus, il est donc primordial de bien se préparer car sur un tel engagement de temps et d’argent, vous n’aurez que peu le droit à l’erreur.

Admettons que vous partiez de zéro et que vous n’ayez aucune connaissance de l’immobilier. Votre meilleur arme est le bon sens. Il convient déjà de se renseigner sur votre zone de recherche et de comprendre les fourchettes de prix des biens que vous visez. Prenons un exemple :

Je souhaite acheter un 80 m²  dans la ville d’Avignon, je me suis renseignée dans la presse et sur le web, et le prix au m² dans la rue Joseph Vernet est à 2 109 €  le m². Première visite au 35 de la rue, un appartement peu décoré, au rez-de-chaussée, peu lumineux et avec quelques travaux, notamment d’électricité. Le prix : 152 000€ soit 1 900€ le m².

Seconde visite dans le même immeuble la semaine suivante ! Le même appartement, même configuration, même surface, mais au dernier étage (avec ascenseur en plus !). Il est super lumineux et vous avez vue sur le Palais des Papes. De plus, le vendeur a eu le bon goût d’aménager ses combles. Le prix : 192 000€ soit 2 400€ le m² !

Pourtant, c’est quasiment les mêmes biens. C’est clairement ce « quasiment » qu’il vous faudra maîtriser avant de signer une promesse de vente. Et ça, il n’y a pas de secret : pour cela, il faut beaucoup VISITER et se forger une expérience solide de ce qui fait le charme et donc le prix d’un bien.

Note : Le marché immobilier est extrêmement tendu et concurrentiel, il convient donc de bien faire attention aux « trop bonnes affaires », elles cachent souvent des vices cachés.

Mais où trouver des informations immobilières ?

Media télévisé et presse papier

L’immobilier est un des piliers de l’économie. Il est donc important de garder un œil attentif sur les nouvelles lois et l’actualité en général. Il n’est pas question de devenir un expert, mais d’avoir une vision d’ensemble. Notez que les magazines Libération ou Le Point sortent souvent des numéros spéciaux consacrés à l’immobilier où vous trouverez l’ensemble des prix français, par ville.

Internet

Il existe beaucoup de très bon sites Web pour se renseigner sur le marché immobilier. Prenez un peu de temps pour les parcourir.

Il y a aussi beaucoup de forums où des professionnels se feront un plaisir de vous aider et répondre à vos questions

AgenceS immobilières

Les agences c’est comme tout autre commerce, il y a des bonnes et des mauvaises. Pour un premier achat, il est conseillé de passer par une agence. Ils sauront vous aiguiller.

La recherche d’un bien est extrêmement longue, il faut surveiller les annonces, prendre des contacts, se déplacer, visiter… et une fois votre bonheur trouvé, il y a la tournée des banques, les visites chez le notaire, etc… Un agent immobilier vous simplifiera grandement la tâche dans vos démarches, surtout si vous n’avez pas de temps.

Il ne faut surtout pas se priver d’autant plus qu’une agence n’est payée que si vous achetez un bien et rien ne vous empêche de faire vos démarches seul de votre coté. Vous multiplierez ainsi vos chances de succès.

Entourage

Demandez simplement à vos proches, amis ou collègues. Vous êtes sûrement entouré de gens qui ont déjà franchi le pas de l’achat immobilier. Ils ont essuyé les plâtres pour vous… Profitez-en pour vous enrichir de leurs expériences et conseils.

Bien anticiper ses dépenses

Un projet immobilier vous obligera très certainement à faire un crédit. Alors avant même d’aller sur mamimmo.com, il est important de rencontrer des banquiers afin de définir, avec eux, votre capacité d’emprunt. Vous saurez ainsi dans quelle cour vous jouez.

Conseil : Évitez les simulateurs de crédit en ligne, ils sont peu précis, rien ne vaut un vrai rendez-vous avec un conseiller.

Notaire

Il vous faudra compter entre 6 et 8% du prix du bien net vendeur. Un appart à 100 000€ vous coûtera donc au minimum 106 000€ avec les frais de notaires.

Agence

Surveillez si le prix de vente du bien proposé par une agence est commissionné ou non. La plupart du temps, le prix est « FAI » (Frais d’Agence Inclus), c’est à dire qu’il intègre la commission de l’agence. Le prix de la commission est très variable. En théorie, acheter à un particulier est moins cher, mais certains en profitent pour charger la facture, méfiance ;-)

Travaux

A moins d’acheter dans le neuf, il y a toujours un peu de bricolage à faire en emménageant. Il y a plusieurs type de travaux :

  • A rafraîchir : Rien de bien méchant par exemple il faudra peut-être prévoir un petit coup de peinture ou changer les serrures > Comptez 500€ du m²*
  • A rénover : Alors là attention, les travaux peuvent couter très cher, il est vraiment important de les anticiper avant de se précipiter > Comptez au moins 1000€ du m²*

* Ces chiffres sont complétements indicatifs. Dans la mesure du possible, visitez le bien avec un professionnel qui vous devisera le gros de vos travaux.

Déménagement et BOX de stockage

Et oui forcément ! Un déménagement va coûter peu si vous avez plein d’amis sympas (dont un a une camionnette :-) ), dans le cas inverse, la note peut vite être salée, surtout si vous passez par la case box de stockage avant l’emménagement final. Il existe aujourd’hui des sociétés qui permettent de déménager seul :

La décoration et aménagement INTÉRIEUR

Un robinet de remplacement pour la cuisine, un nouveau sommier car l’ancien ne rentre pas et de quoi repeindre la chambre du petit… ça ne paraît rien mais l’installation aura son petit lot de dépenses alors gardez toujours un peu de trésorerie pour ça.

Banque

Même le crédit va vous coûter de l’argent ! Des frais de dossier, des déplacements, un éventuel courtier, des frais postaux, une assurance vie, une carte Gold etc… Là aussi il faut se renseigner auprès de votre banquier.

Dernier conseil, pensez toujours qu’à priori il faudra vendre un jour et que les qualités et défauts seront donc les mêmes pour l’acquéreur suivant à moins de prévoir de gros travaux mais cela sera le sujet d’un autre article.

Il est maintenant temps d’aller faire une tour sur mamimmo.com pour trouver votre bonheur !

Malin mais pas pratique pour les mamies

Il n’y a pas encore de maison aussi originale sur mamimmo.com. En effet cette demeure japonaise mesure seulement 1m17 de large ! Le propriétaire la dit pratique… mais surement pas pour quelqu’un de mon âge. Et puis ça manque quand même cruellement de fenêtres :-(

via Japan prob

Bien remplir votre fiche vendeur

Voici une fiche vendeur comme je les aime, n’hésitez pas à vous en servir d’exemple.

Je vais vous aider à faire une fiche d’annonce parfaite et précise. il est très important de bien remplir votre formulaire car :

  • Votre bien sera valorisé
  • Les acheteurs poseront moins de questions et vous gagnerez du temps
  • Vous éviterez des visites inutiles

Voici quelques petites astuces sur les différentes étapes :

Indispensable, ce sont ces infos qui permettront à vos acheteurs de vous contacter. Notez que je ne communiquerai jamais l’adresse de votre bien et vos informations personnelles

Il est important de bien remplir cette partie, Ce sont les fondements de votre annonce !

  • Neuf > Le bien vient d’être construit, c’est tout beau tout neuf !
  • Ancien > Le bien a été construit dans la passé, précisez la date de construction
  • En construction > Bien est en cours de construction, précisez la date de livraison

L’anecdote est la petite pub qui apparaitra sur la page principale de mamimmo.com. Soyez créatif et faites rêver vos futurs acheteurs avec une accroche séduisante sur votre bien. Si vous êtes en panne d’idées, inspirez-vous des autres annonces du site :-)

C’est ici que vous pourrez communiquez le prix et la surface carrez de votre bien. Attention les annonces au rapport prix/surface aberrant seront refusées…

Si je devais vous donner un seul conseil : Mettez plusieurs photos et un plan. Beaucoup d’annonces n’ont qu’une photo, voir aucune ! Imaginez la frustration de vos acheteurs… De belles photos aideront votre annonce à faire la différence. Pour cela :

  • Rangez votre bien avant de prendre vos photos, il paraitra plus grand.
  • Évitez les petites photos pixelisées en utilisant un appareil photo de qualité
  • Privilégiez de belles prises de vues : Angle large, bonne lumière et sans contre-jour
  • Chargez des vues variées : Extérieur, intérieur et surtout un plan
  • Remplissez bien la légende de vos photos et donnez des détails

Par exemple voici la même pièce photographiée :

Le cliché est pixelisé et flou, la pièce est mal rangée et on ne voit pas grand-chose…

Tout est propre, la pièce paraît très grande et la photo est de qualité, j’achète !

C’est ici que vous allez pouvoir valoriser les spécificités intérieures de votre bien. Ce sont ces détails qui définiront la singularité de votre annonce.

Si vous avez un grand jardin ou une belle terrasse, précisez bien les surfaces en m2 car les acheteurs vous les demanderont.

De même si vous avez un parking ou garage, notifiez le nombre de place.

Les charges trimestrielles concernent les biens en copropriété, il est important de les préciser car elles pèsent dans le choix des acheteurs. Si vous avez une maison individuelle, ne remplissez pas cette partie ! Mais n’oubliez pas de remplir la taxe foncière.

Les diagnostiques sont obligatoires, je vous conseille de les faire au plus vite et de les renseigner sur votre fiche. S’ils sont en cours, pas de problème, vous pourrez les actualiser en modifiant votre fiche plus tard.

C’est ici que vous pourrez compléter et finaliser votre annonce. Précisez les détails qui n’apparaissent pas dans le formulaire.

Voilà, vous êtes maintenant prêt à proposer une fiche parfaite à vos acheteurs ! En cas de problème pour remplir votre annonce, n’hésitez pas à demander de l’aide  dans les commentaires à l’un de mes 2 petits-fils, Julien ou Christophe, ils vous aideront à trouver une solution !